Festgeschrieben ist dies im Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28 BauGB). Aber auch über das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht dienen. Die wichtigste Voraussetzung für das gemeindliche Vorkaufsrecht ist das Vorliegen eines Kaufvertrages. Ein dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommendes Rechtsgeschäft – z. Die Abwehr der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. B. ein Tauschvertrag – löst ausdrücklich keinen Vorkaufsfall aus. Gleiches gilt für eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung! Ist diese absolute Bedingung erfüllt, steht der Gemeinde ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in folgenden Bereichen des Gemeindegebiets zu: 1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Grundstücke handelt, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen) festgesetzt ist.
Besteht an einem Grundstück kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht aus, ist dem Verkäufer ein Negativzeugnis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufsrechts auszustellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Die Auflassung im Grundbuch darf dann erst erfolgen, wenn das Negativzeugnis vorliegt. Vorkaufsrecht gemeinde rücktrittsrecht. Autor Erika Schindecker Gesellschaft für Organisation, Vorbereitung und Betreuung von Bauobjekten mbH Sendlinger Straße 21/VI, 80331 München, Telefon 089 - 260 35 66, Fax 089 - 260 78 81 E-Mail: info(at)baugenehmigung-muenchen(dot)info
Der Verkäufer kann somit seine Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums gegenüber dem Käufer trotz des Rücktritts nicht erfüllen mit den sich daraus ergebenden bürgerlichrechtlichen Folgen. Durch den Rücktritt verliert der Bescheid über die Ausübung l des Vorkaufsrechts seine ursprüngliche Wirkung, da der mit der Ausübung zustande gekommene ursprüngliche Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde beseitigt und in ein Rückgewährverhältnis umgewandelt wird. Der Bescheid wird dadurch aber nicht etwa fehlerhaft. Er wird weder anfechtbar noch gar nichtig im Sinne von § 44 VWVIG. Es hat sich lediglich die durch den Verwaltungsakt bewirkte Rechtsgestaltung verändert. Dennoch stellt sich die Frage, ob der Verkäufer von der Gemeinde die Aufhebung des Bescheides verlangen kann. § 28 BauGB - Verfahren und Entschädigung - dejure.org. Der Bescheid kann zwar dem Verkäufer - materiell - nicht mehr schaden; er kann ihm aber lästig sein, wenn z. bei künftigen Verkaufsverhandlungen Kaufinteressenten auf Grund des formell weiterexistierenden Bescheides misstrauisch werden und damit die Chancen einer Verfügung über das Grundstück belastet werden.
Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Gemeinde an die Stelle des Käufers, so dass letzterer keinerlei Einfluss mehr auf die weitere Abwicklung hat, allenfalls noch Ersatzansprüche wegen der Kosten gegen Verkäufer und Gemeinde geltend machen kann. Ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer wird zur Absicherung des Verkäufers häufig vorgesehen. Doch betrifft dieses Rücktrittsrecht nur das Vertragsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer, nicht gegenüber der eintretenden Gemeinde. Den Eintritt der Gemeinde kann man somit nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr rückgängig machen. Die Gemeinde will für die Entscheidung, ob sie ein etwa gegebenes Vorkaufsrecht ausüben will, regelmäßig bereits den konkreten notariellen Kaufvertrag prüfen. Sie kann zu den vereinbarten Bedingungen eintreten oder auch zum Verkehrswert erwerben, sofern auch eine Enteignung zulässig wäre. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ins Blaue hinein kommt praktisch nicht vor. Jedoch zeigt § 28 Abs. 5 BauGB, dass die Gemeinde grundsätzlich durchaus auf ein gegebenes Vorkaufsrecht verzichten kann.
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