Merkantiler Minderwert bei Gebäuden, BGH Urteil 2004 Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23. 11. 2004 - VI ZR 357/03) handelt es sich beim merkantilen Minderwert um eine Minderung des Verkaufswertes, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung eines erheblich beschädigten Unfallfahrzeuges verbleibt. Thorsten Leffeck - Bau- & Immobiliensachverständigenbüro - merkantiler Minderwert. Denn bei einem großen Teil des Publikums besteht wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine Abneigung gegen den Erwerb eines Wirtschaftsgutes, z. b. einer Abneigung beeinflusst den Preis wertmindernd, so dass die Wertdifferenz einen unmittelbaren Sachschaden darstellt. Wir erklären Ihnen das anhand von zwei Beispielen im unteren Teil dieser Seite. Merkantiler Minderwert bei Gebäuden, BGH Urteil 1977 "Der merkantile Minderwert liegt in der Minderung des Verkaufswerts einer Sache, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht. "
In einem gerichtlichen Verfahren unterliegt die Bestimmung der Höhe der Wertminderung dann der richterlichen Schätzung, § 287 ZPO, wobei alle Umstände des Einzelfalls wie Laufleistung, Alter, Zustand, Schaden, Vorschäden, Zahl der Vorbesitzer, sowie die durch die Reparatur eintretenden Wertverbesserungen zu berücksichtigen sind. Nadja Wollangk, Rechtsanwältin & Fachanwältin für Verkehrsrecht in Berlin » Zurück zur Übersichtsseite: Fiktive Abrechnung in der Unfallregulierung
So sind im Bereich des Kundeneingang, Empfang oder Wohnzimmer höhere Anforderungen an die optische Verarbeitungsqualität zu stellen als am Lieferanteneingang oder im Heizraum, so lange nichts anderes vereinbart wurde. Wie wird ein Minderwert bei hinnehmbaren optischen Mängeln an Gebäuden ermittelt? Entscheidet sich der Unternehmer für einen Abzug wegen hinnehmbarer optischer Baumängel, so ist dieser für die Gesamtleistung eines Gewerks bzw. Elements einschl. erforderlicher Nebenleistungen zu ermitteln. Dabei wird der Geltungswert mit dem betroffenen Anteil und der Wichtung der negativen Abweichung mit den Neuherstellungskosten multipliziert. Der Minderwert bei optischen Baumängeln ist nicht gleich zu setzen mit einem etwaigen merkantilen Minderwert. Der Wertanteile für die Optik bzw. den Geltungswert einer üblichen Wärmedämmverbundfassade betragen entsprechend Zielbaummethode nach Auenhammer/Oswald 30% des Neuwertes welche den Herstellungskosten entsprechen. Die Ursache sind handwerkliche Mängel, welche sich z. über 100% der ausgeführten Bereiche verteilen und die Wichtung der negativen Abweichung wird sachverständig auf 30% geschätzt.
Bisher hatte der BGH zur Berechnung dieses Schadens die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten herangezogen – ebenso für die Minderung. Der Gedanke dahinter war, dass der Auftraggeber, wollte er den Schaden beseitigen, diesen Betrag aufwenden müsste, also in dieser Höhe einen Schaden erleiden werde. Nun gab es aber Fälle, in denen diese Berechnung des Schadensersatzes statt der Leistung (oben Nr. 3) ungerecht erschien. Erfolgte z. B. der Anstrich einer Wohnung nicht in Verkehrsweiß, sondern in Altweiß, war die Malerarbeit aber an sich fehlerfrei erbracht, lag gleichwohl juristisch ein Mangel vor (Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, denn geschuldet war Verkehrsweiß, nicht Altweiß). Wenn in diesen Fällen der Besteller den Mangel "akzeptierte" und stattdessen Schadensersatz verlangte, erhielt er praktisch die Kosten eines komplett neuen Anstrichs, ohne ihn freilich auszuführen. Das erschien unbillig. Dies gilt erst recht, wenn der Auftraggeber das von einem Bauunternehmer mit Mängeln errichtete Haus verkauft, die Mängel also gar nicht mehr selbst beseitigen kann und die Mängel bei der Bewertung der Immobilie auch keine Rolle gespielt haben.
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