Offenbar waren Planungsfehler der Architekten und Fachingenieure für den Baumangel ursächlich, da notwendige Gleitlager nicht eingeplant waren. Die Maßnahmen des Bauherrn bezogen sich daher hauptsächlich auf eine Schadensbeseitigung und nicht auf eine Ursachenbeseitigung, die erhebliche Eingriffe in den Baukörper erfordert hätte. Für das Gericht war klar, dass trotz der völligen und ordnungsgemäßen Rissbeseitigung ein merkantiler Minderwert verbleiben könne. Dieser stützt sich darauf, dass bei einem großen Teil "des Publikums", womit offenbar potentielle Käufer gemeint sein sollen, eine Abneigung gegen einen Erwerb bestehe, die sich wiederum darauf begründet, dass ein Verdacht bestehe, Schäden könnten verborgen geblieben sein. BSV 4/19 – Minderung bei Baumängeln. Das Gericht stellt fest, dass dieser Verdacht einen potenziellen Kaufpreis negativ beeinflussen könnte. Der Betrag eines merkantilen Minderwerts lässt sich nach dem so genannten Vergleichswertverfahren beziffern. Mit diesem Verfahren wird dargestellt, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines entsprechend geminderten Kaufpreises auswirken würde.
Auch die Ermittlung der Schadenshöhe ist von entscheidender Bedeutung. Hier wird man mögliche Sanierungskosten bei einem möglichen Wiederauftreten des Schadens zugrunde legen. Liegen die möglichen Beseitigungskosten bei bis zu zehn Prozent des Verkehrswertes eines mangelfreien Gebäudes, dürfte ein merkantiler Minderwert bei einem Gebäude zu verneinen sein. Auch die subjektive Minderbewertung, die allein darauf beruht, dass ein möglicher Käufer es für denkbar hält, dass die Sanierungsmaßnahme erfolglos gewesen sein könnte, muss berücksichtigt werden. Wertminderung / merkantiler Minderwert bei der fiktiven Abrechnung. Für den merkantilen Minderwert ist auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Je älter das Gebäude ist, desto geringer ist der merkantile Minderwert anzusetzen. Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, ob es sich zum Beispiel um ein wertvolles, denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder um einen zweckmäßigen Bürobau. Bei der Ermittlung des Minderwertes sind also die besonderen Umstände der individuelle Einzelfalls zu berücksichtigen. Die Forderung nach Ersatz des merkantilen Minderwertes rechtfertigt sich auch durch zwei weitere Überlegungen: Grundsätzlich hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer eine Mitteilungspflicht für vorangegangene, schwerwiegende Bauschäden.
Baulinks -> Redaktion || < älter 2013/1905 jünger > >>| (23. 10. 2013) Den Begriff "merkantiler Minderwert" kennt jeder, der schon einmal einen Autounfall mit Blechschaden hatte: Versicherung oder Unfallverursacher zahlen nicht nur die Reparatur des Autos, sondern auch den Schaden, der entsteht, weil das Auto als "Unfallwagen" selbst nach fachmännischer Reparatur weniger wert ist. Was für den Unfallwagen gilt, das lässt sich auch auf Mängel an Gebäude übertragen, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Baurecht: „Merkantiler Minderwert“ bei Rissen im Putz. Die Basis dafür bietet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 06. 12. 2012 - VII ZR 84/10). Dabei ging es um einen Baumangel, der sich in Form von Putzrissen auf der Fassade zeigte. Im konkreten Fall wurden die Risse beseitigt, nicht aber deren Ursache. Schuld an den Rissen waren Schwind- oder Setzprozesse, die am Anfang durchaus üblich sind, aber in der Regel mit der Zeit abklingen. Sind diese Prozesse nicht beendet, kann der Schaden also immer wieder auftreten.
Als merkantiler Minderwert wird die Wertminderung von Immobilien nach einem Schadensereignis bezeichnet. Selbst wenn das Gebäude sachgerecht repariert wurde, ist ein Wertverlust entstanden. Dieser sollte von einem qualifizierten Gutachter berechnet werden, um den Verkehrswert nach dem Schaden zu ermitteln. Käufer haben ein Recht darauf, über bereits beseitigte Schäden und immaterielle Wertminderungen informiert zu werden. Merkantiler Minderwert: Worin ist die Wertminderung begründet? Will ein Gutachter feststellen, wie hoch der Wertverlust einer Immobilie ist, die nach einem Schadensfall wiederhergestellt wurde, wird der merkantile Minderwert berechnet. Umgangssprachlich wird dieser Wert auch schlicht als Wertminderung bezeichnet, es handelt sich dabei jedoch um einen theoretischen Wertverlust. Der merkantile Minderwert ist eine fiktive Größe, die von folgenden Faktoren abhängt: befürchtete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten gefühltes Unwohlsein (beispielsweise bei vorangegangenem Suizid im Haus) negative Berichterstattung in den Medien (beispielsweise über Baumängel) Schadensvolumen Welche Bedeutung hat der merkantile Minderwert?
Vor allem auf starre Grenzen bezüglich Alter und Laufleistung kann es nicht ankommen. Vielmehr ist hier immer eine Einzelfallentscheidung zu treffen. Weiterhin kürzen Versicherungen die Wertminderung gern, wenn es sich um sogenannte Bagatellschäden handelt. Gestützt wird auch diese Auffassung von entsprechenden Urteilen, in denen die Gerichte die Auffassung vertreten, dass der Ersatz des merkantilen Minderwertes auf erhebliche Unfallschäden zu beschränken sei, da behobene Bagatellschäden beim Verkauf keine Rolle spielen. Dieser Auffassung kann jedoch nicht zugestimmt werden, da der Geschädigte auch bei "Bagatellschäden", nämlich soweit und sofern diese ins Blech gegangen sind, offenbarungspflichtig ist und damit das Fahrzeug unter Abzug als Unfallfahrzeug verkaufen muss. Eine Wertminderung soll auch für Lkws, Busse, Motorräder, gewerblich genutzte Fahrzeuge und Fahrschulwagen entstehen. Da sich hier der Makel eines Unfalls jedoch nicht so erheblich auswirkt wie bei privat genutzten Personenkraftfahrzeugen, muss die entsprechende Wertminderung durch einen Sachverständigen bestimmt werden.
Minderung bei Baumängeln I. § 638 BGB; § 13 Abs. 6 VOB/B 1. Minderungsrecht Das Gesetz (§ 638 BGB) und die daran anschließende VOB/B (§ 13 Abs. 6) geben dem Auftraggeber ein Minderungsrecht gegenüber der vereinbarten Vergütung, wenn für den Auftraggeber ein Rücktrittsrecht gem. §§ 323, 636 BGB besteht, d. h. der Auftragnehmer vertragswidrig geleistet hat und – soweit nicht im Einzelfall entbehrlich, § 636 BGB – eine Nachfrist zur vollständigen Erfüllung erfolglos abgelaufen ist. Beim VOB/B-Vertrag stellt § 13 Abs. 6 VOB/B weitere (ergänzende) Bedingungen an das Minderungsrecht des Auftraggebers (Unmöglichkeit, Unzumutbarkeit oder unverhältnismäßiger Aufwand bei der Mängelbeseitigung, die deshalb abgelehnt wird). Die Minderung der Vergütung erfolgt nach dem Maßstab des Minderwertes des tatsächlich hergestellten gegenüber dem versprochenen Werk, die Wertrelation bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (§ 638 Abs. 3 BGB). Das Kernproblem bei sämtlichen Minderungsfällen ist die dem Vertrag entsprechende Feststellung des tatsächlichen Minderwertes des hergestellten Werks gegenüber dem Sollergebnis.
Was ist, wenn es zwischen dem Werk mit Mangel und dem Werk ohne Mangel keinen merkantilen Minderwert gibt – ist dann der Auftraggeber seines Rechtes zur Minderung des Werklohns praktisch wirtschaftlich entkleidet? Und: bisher hat nur der VII. Senat des BGH seine Rechtsprechung zur Schadensberechnung geändert. In den für Kaufrecht und Mietrecht zuständigen Senaten werden Schaden und Minderung nach wie vor unter Zugrundelegung der fiktiven Mangelbeseitigungskosten ermittelt. Wir bekommen also (möglicherweise nur vorübergehend) eine uneinheitliche Rechtsprechung in diesem Punkt. Man deshalb sicher sein, dass bei diesem Thema das letzte Wort noch nicht gesprochen ist.
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