In aller Regel wird die Bauzeit beim Hausbau vertraglich geregelt. Handelt es sich dabei um einen Vertrag mit einem Generalunternehmen, kann entweder ein Fertigstellungstermin vereinbart, oder die Erreichung einzelner Bauzwischenschritte in einem Terminplan aufgestellt werden. Auch bei der Ausführung einzelner Gewerke durch verschiedene Anbieter können Fertigstellungstermine vertraglich vereinbart werden. Was ist mit Bauverzögerung gemeint? Laut Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) handelt es sich dann um eine Bauverzögerung, wenn eine Hausbaufirma trotz Mahnung des Bauherrn ihren Leistungsteil nicht erbringt, obwohl eine Leistung fällig ist. Vertragsstrafe bei Bauverzug – Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB. Gemäß BGB kann der Bauherr die Leistung dann sofort verlangen, falls keine Zeit für die Leistungserbringung bestimmt wurde. Doch in den meisten Bauverträgen ist die Bauzeit vertraglich festgelegt und wird maßgeblich durch drei Faktoren bestimmt. Festlegung eines Termins für den Baubeginn Festlegung der Bauzeit je nach Haustyp Einhaltung der Termine und des Kostenplans (zum Baukostenrechner) Wann habe ich bei einer Bauverzögerung das Recht auf Schadenersatz?
Die bisher verbreitete Praxis, Werklohn einfach "hochzurechnen", die schon vorher zweifelhaft war, hat damit endgültig ein Ende. Vielmehr erhält der Auftragnehmer nur einen Ausgleich für unproduktiv bereit gehaltenen Produktionsmittel einschließlich der Anteile für AGK sowie für Wagnis und Gewinn. Diese muss er präzise aufschlüsseln, bezogen auf die genauen Behinderungszeiträume. Entschädigung oder Schadensersatz: Wer haftet bei Bauverzögerung?. Anders als im Falle der Kündigung, muss der Auftragnehmer sich jeden anderen Umsatz, den er während des Annahmeverzugs des Auftraggebers erwirtschaftet, auf die Entschädigung anrechnen lassen. Die Beweislast dafür, welche Vergütungsbestandteile nutzlos vorgehalten wurden und für das Nichtvorliegen anderweitigen Erwerbs trägt der Auftragnehmer! Folgerungen für die Praxis Die Entscheidung zeigt erneut, welche hohen Hürden der Unternehmer erklimmen muss, um einen Bauzeitnachtrag erfolgreich durchzusetzen. Der Fall betraf den noch recht simplen Fall einer reinen Anfangsverzögerung. Ursache und Zeitraum der Verzögerung waren also klar abgrenzbar, so dass der Auftragnehmer um die sonst erforderliche die bauablaufbezogene Darstellung "herumkam".
Eine Bauzeitverlängerung kann Vergütungsansprüche durch den Auftragnehmer zur Folge haben, wenn sie eine zeitliche Anordnung oder einseitige Entscheidung des Auftraggebers darstellt, die vom vertraglich festgelegten ausführungszeitlichen Inhalt abweicht, z. B. ein späterer Beginn der Bauausführung. Abzugrenzen wären Mehrkosten als Schadenersatzforderungen wegen zeitlicher Anordnungen des Auftraggebers im Sinne von schuldhaft zu vertretenden Behinderungen und Unterbrechungen der Bauausführung. Für die Beurteilung sind Aussagen differenziert nach zeitabhängigen und zeitunabhängigen Anteilen der Baustellengemeinkosten (BGK) wichtig. Ist das Bauunternehmen als Auftragnehmer für baubehindernde Umstände allein verantwortlich, hat es folglich keinen Anspruch auf Vergütung bei einer Bauzeitverlängerung. Haben dagegen aber: der Auftraggeber selbst oder Personen als seine Erfüllungsgehilfen (z. Architekt) oder Dritte, dem Auftraggeber zuzuordnende Personen (z. Rechtsfragen der Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Bauvertrag. Baubehörde) die behindernden Umstände verursacht, gestattet die VOB, Teil B § 2 Abs. 5 dem Auftragnehmer einen Vergütungsanspruch zu.
Eine entsprechende, schon etwas ältere Entscheidung hat der BGH noch einmal ausdrücklich bestätigt. Percy Ehlert Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht Artikel als pdf-Datei: Nutzungsausfallentschädigung bei Verzug
Erschienen im Juli 2011 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.